ロイヤルディール

ロイヤルオークの市内中心部の再開発の提案に続いている人のために、昨年Warrenで廃止された同様のプロジェクトの警告物語があります。 レールをオフに行ったウォーレンの提案の中心にある開発者は、ロンBoji、ランシングのBojiグループの社長である—ロイヤルオーク計画の背後にある同じ会社。

ボジ、Surnow Co. バーミンガムでは、セントラルパーク開発グループのパートナーであり、ロイヤルオーク市の職員によって選択されたエンティティは、公共の入札なしで、老朽化した市内中心部を再発明する。 ウォーレンで拒否されたボジの提案とロイヤルオークで受け入れられたものの類似点は不気味に印象的です。

ロイヤルオーク当局が2016年初頭に発表した計画では、セントラルパーク開発グループは、メインストリート近くの都市所有の駐車場に7階建て、190,000平方フィートのオフィスビルを700人の労働者のために建設することになっていた。 市は新しい市役所を収容するために、最大30,000平方フィートのオフィススペースの所有権のために駐車場を交換するだろう。 市当局は駐車場に900,000ドルの価値を置き、市は後にセントラルパークに1ドルで売却することに同意するだろう。

もこのプロジェクトに含まれていたのは、新しいオフィスビルの北にある別の都市所有の地上ロットに6階建ての565スペースの駐車場であった。 新しい警察署は第44地区裁判所の建物の隣に建設され、ロイヤルオーク農家市場に隣接しています。

1952年に開館し、警察署を収容していた現在の市役所は、オフィスビルの前に中央公園を建設するために取り壊される予定である。 当初の契約では、市は公園、2階の市役所スペース、警察署、駐車場を所有することになりました。

ロイヤルオークとセントラルパークは、1億ドルの値札をほぼ均等に分割し、市は債券を売却してシェアを支払うことになった。

ロイヤルオークで計画が形になっていたのと同じ頃、ボジはウォーレンの関係者と39ドルで働いていた。600万人の開発は、当初、目玉の5つ星ホテル、4階建ての駐車場、宴会施設、ショップ、高級ナイトクラブが含まれていました。 開発は、ゼネラルモーターズ-テクニカル-センターからヴァン-ダイク-アベニューを渡った空いている市所有の区画に建設される予定であった。

ウォーレン市長のジム-ファウツや他の市当局者は、当初ボジの提案に感銘を受けた。 Foutsによると、ウォーレンは、Bojiグループを5年間で6万ドルから12万ドルの税金で救った商業施設税制優遇措置を提供する準備ができていたという。

Fouts氏は、ボジ氏はウォーレンに、プロジェクトの資金調達を支援するために債券の売却から7万ドルを借りることを望んでいると述べた。 ボジはまた、建物の検査料でwa500,000放棄と一緒に、インフラのニーズのために支払うためにウォーレンダウンタウン開発局から2 2.5百万を求めました。

Foutsがsaid1.8百万の価値があると述べた六エーカーのサイトについては、Bojiは年間$10,000で100年間のリースを提案した。”すぐ後に、Foutsとウォーレン開発局は、プロジェクトを殺しました。

Boji GroupのスポークスマンJohn Truscottは、Warrenはプロジェクトを望んでいなかったと述べている。 “11時間目に、市長は彼がそれを望んでいないと決めた”と彼は言う。 ボジはインタビューを拒否した。

は、以前に発表された新しい都心開発の計画が実質的な変更を受けているロイヤルオークにほぼ一年早送りしました。 もはや開発は官民のパートナーシップではないでしょう。 新しい市役所は、新しいオフィスタワーの最初の2階を占有しません。 その代わりに、酒のライセンスと小売店を持つレストランは、他の小売店と一階を共有することになります。

その後、ボジのセントラルパーク開発グループはオフィスビルのみを所有し、現在は138,000平方フィートから190,000平方フィートに縮小され、市は新しい市役所の建設、駐車場、新しい警察署、公園の建設を担当することになる。

当初の合意では、新しい駐車場デッキの565スペースが492スペースに縮小されました。 これらのスペースの三百は、オフィスビルのために予約されています。

さらに、市当局は、開発者がトロイのFlagstar Bankから建設融資を得るのを助けるために、Central Park Developmentに550万ドルの現金を与えることに合意した。

さらに、valued900,000で評価された駐車場は、開発者に1 1で売却されます。 ロイヤルオーク市委員会は6月26日に5対2の投票で新しい条件を承認した。

ロイヤルオーク市の弁護士であるDavid Gillam氏は、多くの議論の後、プロジェクトマネージャーからの意見を得て、市当局者は新しい建物への事業の移転をオプ

「外部の弁護士の助けを借りて、市委員会は、このような構造が長期的には市の最善の利益にならないと判断しました」とGillam氏は言います。 “決定は、市が独自の施設の建設の制御を取るために行われました。”

セントラルパークを中心に建設された新しい市内中心部のビジョンは、Surnow Coを運営していたJeffery Surnowから来ました。、バーミンガムの開発および商業用不動産管理会社。

悲しいことに、2015年にハワイで休暇中に自転車に乗っている間にSurnowが打たれ、殺されました。 彼の息子、サムとマックスは、今会社を経営しています。 ロイヤルオークでのプロジェクトを強化するために、彼らは努力をリードするためにBojiを連れて来ました。

2016年春にセントラルパーク開発との改訂契約の詳細が公開されたとき、11のダウンタウンの企業や不動産所有者（そのほとんどがメインストリート沿いに店舗やレストランを所有しており、表面の駐車場にバックアップしている）は反則を叫び、レジスタンス連合を結成し、法律事務所を雇って市に対して押し戻した。

所有者と地主は、すでに慢性的な駐車不足に悩まされている繁華街で、彼らのビジネスの背後にある三つの都市所有の表面駐車場の損失を生き残ることはできないと言います。 彼らは、都市が最初に多くの損失と変更された交通パターンがその地域に与える影響を決定するために、プロのプランナーに相談することなく、開発者と

また、危険にさらされているのは歴史的なロイヤルオーク農家市場であり、ベンダーや顧客が使用する駐車スペースのほぼ半分が新しい市役所と警察署のためのスペースを確保するために取り出されるだろうと彼らは言う。

メインの西側の表面ロットが閉鎖され、民間開発者に売却されたとき、Etkin Equities Inc. サウスフィールドでは、昨年のオフィスビルの建設のために、彼の二つのレストランへの影響はほぼ即時だった、と彼は言います。

“小さな木の寿司バーは、ほぼ20年があり、それはとても一貫しています。 私の妻と私は、売上高の変化によって年の時間を伝えることができます,それはそれが長年にわたってされているどのように一貫しています,”スペンサー “それは多分変動していますfluctu100へ2 200へto300任意の週に. 今、突然、彼らはその建物のためにその駐車場をノックアウトし、私たちは（私たちの毎週の売上高の）9-11パーセントオフです。”

ロイヤルオークの50年の居住者で、ロイヤルオーク商工会議所のエグゼクティブマネージャーを7年間務めたJean Chamberlain氏は、市内中心部の開発のための多くの提案が厄介であると述べている。

「私は入札なしの契約（セントラルパーク開発との）、駐車場の1ドルの売却、そして駐車場が十分にないときの駐車場の損失について心配しています」とChamberlain “私たちは十分な駐車場を持っていない映画館のダウンタウンを持っているので、彼ら（顧客と従業員）は通りを渡って図書館に駐車します。「

Chamberlain氏は、Royal Oak Farmers Marketの顧客やベンダーが使用している表面駐車場の喪失に特に悩まされていると述べています。 彼女は、市場の買い物客は、近くの駐車場を必要とする特定のリズムを持っていると言います。

「客は駐車し、入って買い、車に戻って荷を下ろし、スイカや、1回目または2回目の車で運ぶことができなかったトウモロコシの十数個の耳のために、再び戻ってくる」と彼女は言う。 “彼らはブロック離れて駐車したり、構造物にしたり、市場に行ったり来たりするつもりはありません。”

サウスフィールドのRich and Associatesによって2015年初頭に実施され、Boji Groupの委託を受けた駐車調査では、city centerプロジェクトの駐車は開発には不十分であると判断した。 リッチは、元のオフィスビルをサポートするための600スペースのガレージは、表面ロットの損失を補うのに十分ではないと言います。 報告書では、スペースの数を690にするために、駐車デッキに別のレベルを追加することを提案しました。

裁判官は、公共の駐車場をどうするかについて都市の決定に挑戦する法的権利を持っているかどうかについて、長い間、難しい表情を取るつもりです。
—デイビッド-ギラム

ロイヤルオークの関係者が否定していた駐車調査が行われたが、訴訟の発見段階で最前線に立った。 応答するように求められ、ギラムは、市が委託した新しい報告書は、二つのデッキを追加して十分な駐車場があることを示していると言います。 「オフィスユーザーを収容するのに十分な駐車場が昼間にあり、夜間には十分な駐車場があります」とGillam氏は言います。

オークランド郡の幹部L.Brooks Patterson氏は、プロジェクトについてロイヤルオークのビジネスマンと話した後、彼は予約を持っていると述べている。 「それは入札なしの契約であり、それは政府の中で私たちのためにあらゆる種類の赤い旗を上げます」とPatterson氏は言います。 “彼らはBo1のためにBojiに駐車場を販売し、そのプロパティの市場価値はおそらく今2 2百万から3 3百万です。 あなただけの公共の土地を取り、$1のために民間投資家にそれを販売することはできません。 入札なしのシナリオの下では、それはちょうど匂いテストに合格しません。”

オークランド郡巡回裁判所に提出された訴訟から、ダウンタウンの不動産所有者を代表しているサウスフィールドのJaffe Raitt HeuerとWeissの弁護士は、Bojiが彼のオフィスビルを建設するのを助けるために現金で5.5万ドルを投資し、土地を開発者に1ドルで売却することを約束していることを実証した。 さらに、市は新しい市役所、警察署、公園のために支払うために、債券発行で$55百万から7 73百万をコミットしています。

Jaffe Raittのチームは、この取引は違法であると主張している。 彼らはさらに、1階のレストランを備えたオフィスビルの建設のためにセントラルパーク開発に特別な使用許可を与えたとき、市の職員は確立された慣行とプロセスに従わなかったと主張している。

シェリル-マシューズ判事は、セントラルパーク開発の弁護士が訴訟の中心にあった特別使用許可を撤回することによって訴訟を議論の余地があった後、8月に二つの訴訟のうちの一つを却下した。 法的な操作は、開発者が、市と完全に協力して、彼らのステップをたどり、特別な使用許可を含まない新しい契約を得るプロセスを開始することを可能にしました。

個人所有のオフィスビルに入る550万ドルの市の現金は、残りの訴訟の焦点となり続けている。

Jaffe RaittのパートナーであるEthan R.Holtz氏は、訴訟を提起する前に、市の当局者はこの資金は投資であると繰り返し述べたと述べた。 納税者のお金のそのような使用は違法であろう、と彼は主張する。 「地方自治体が納税者のお金をどのように、どのような能力で投資できるかを綴る特定の州法があり、私的な投機的な不動産取引に入れることはでき

ギラム氏は、ホルツの主張は、開発を誘惑するために州内の同様の自治体によって提供されているインセンティブに照らして中空であると述べている。 “$5.5百万は、開発者に行くのではなく、オフィスビルの建設に資金を供給するためにエスクロー口座に行く”と彼は言います。 “インセンティブは、さまざまな形で来て、これは市委員会は、長期的には、都市のために非常に肯定的な意味を持っているだろう、と判断した開発を得るためのインセンティブのちょうど別の形や形です。”

プロジェクトのための現金注入は、しかし、建設中の他の新しいクラスAダウンタウンのオフィスビルとは対照的です—スペンサーは彼の小さな木の寿司バーとディキシー-ムーン-サルーンに影響を与えていると言います。 74,000平方フィート、4階建ての建物は、プライベートオフィスのユーザーに家になり、Etkin株式の本社として機能し、市からの現金なしで上がっています。

“Et1のEtkinロットは、インセンティブがどのように機能するかの単なる別の例です”とGillam氏は言います。 「市がDDAに与えた100万ドルは紙の上にあるでしょう。 Etkinの建物はDDA地区内にあるので、おそらくそのように構成されていたので、Etkinの建物からの将来の税収はDDAに行き、都市に直接行くのではありません。”

ボジのグループの弁護士と市の弁護士との間の電子メールの交換によると、ボジへの自治体からの$5.5百万の現金拠出は、さらなる説明を必要とする敏感な問題であった。 月には、ブランデー L. 市を代表する外部の弁護士であるMathieは、Bojiを代表しているバーミンガムのMekani、Orow、Mekani、Shallal、HindoのパートナーであるJohn n.Hindoに、市委員会への現金拠出を説明するための情報を求めた。

“それは、現金投資なしでEtkinプロジェクトが進行し、地面から出てくることなく100％の占有率に達することに照らして、委員会が（Bojiの取引で）公的ドルの投資を説明するのを助けることです”とMathieは書いている。 “それは、Etkinの建物がそれなしで進行するという新しい現実に照らして、（彼らの）現金投資で彼らを快適に（再び）得ることです。デトロイトのカー-ラッセルの弁護士である

Mathie氏は、”月曜日の朝のクォーターバックにどのように対応するかについて（委員会）に考えるようになった”と述べた。「

は、8月に別の電子メールで。 11月、マシーは別の弁護士に$5の参照を削除するように言った。彼は市の委員会のために準備していた文書のローンとして5万人。

「市には、民間団体に融資を提供する法的または憲法上の権限はありません」と彼女は書いています。 “税の支払い（またはギャップの支払い）という提案債務からinureは、全体の防衛に反している都市と（セントラルパーク開発）は、既存の訴訟に搭載されています。「

ビジネスグループの訴訟はまた、ロイヤルオークはすでに市憲章によって設定された債務借入限度を超えているため、市はプロジェクトのシェア

€”Holtzは、今年初めに完了した都市を提供する$126百万のヘルスケア/債券は、そのチャーター義務の借入限度を超えてロイヤルオークを押したと言います。

ギラムは、しかし、市の結合当局は憲章の義務を超えて行くことができると言います。 彼はロイヤルオークは、彼がより広大な結合ルールを提供すると言う州法の下でそのお金を上げることができると言います。 代わりに、borrowing169百万になる約$2.8億のその州の均等化された値の5パーセントまでの借入に制限されているの、彼は彼が引用する州法は、その州の均等化された値の10パーセント、または約2 280百万の債券債務を可能にするだろうと言います-債券をカバーするのに十分なクッションよりも。

Gillam氏は、ビジネスグループの立場は長期的には彼らの最善の利益に反していると述べている。 「裁判官は、公共の駐車場で何をすべきかについて市の決定に挑戦する法的権利を持っているかどうかについて、長い間、厳しい目を向けるだろう」とGillam氏は述べています。 “これらは、ほとんどの部分は、公共の駐車場に隣接している、プロパティの所有者とビジネスの所有者です。 彼らは、繁華街にビジネスを持っている他の誰よりもその駐車場に法的関心を持っていません,またはプロパティや市内のビジネスを所有している”それにもかかわらず、市は今、その賭けをヘッジしているようだし、それはセントラルパーク開発と月下旬に達した最新の開発協定によると、債券の資金

Royal Oak Downtown Development Authorityは、債券発行の半分の負担を引き受けることになりました。

市とは別に独自の結合能力を持つ当局は、駐車場と公園の支払いのための債券を発行し、市は新しい市役所と警察署の建設をカバーするための債

「彼ら（市職員）は、私たちが正しければ、市が公園と駐車場の構造を支払うための債券を発行できないことを心配しています」とHoltz氏は言います。 “それは我々が正しいことが判明した場合（都市のボンディング制限について）、ロイヤルオークは新しいオフィスビル、公園、駐車場を取得します—Bojiが望んで”

Holtzはまた、city5.5百万の市の現金投資は警告を持っていることを警告しています。 それはフラッグスター銀行へのセントラルパーク開発の債務に従属し、差し押さえやその他の障害が発生した場合には一掃することができます。

「あなたが戻ってこの取引を見ると、BojiがプロジェクトのためにFlagstar Bankから建設融資を受けるために1400万ドルを持っていないことはかなり明白です。 “プラス、市はそれが将来の固定資産税から戻ってくると言って、戻ってお金を求めていません。 しかし、彼らはBojiの取引に投資せずに固定資産税を得るだろう。 それは意味がありません。”

ケースがオークランド郡巡回裁判所を通過するにつれて、市長と三つの市委員会の議席が11月上旬に再選されるため、状況は変わる可能性があります。 “あなたは（市長を含む七人の委員会で）全く新しい過半数を持つことができ、”Holtz氏は述べています。 “それは物事を劇的に変え、それが適切に行われるようにこれを製図板に送り返す可能性があります。”

政治的つながり

Bojiグループがミシガン州上院に、同等のスペースよりも”三倍”高いランシング中心街のオフィスビルを取得するよう説得した方法。

By Norm Sinclair

ロイヤルオークの住人のほとんどは、開発者Ron Bojiが昨年、市内史上最大の再開発プロジェクトであるダウンタウン市内中心部の改装をリードするように選ばれるまで、開発者Ron Bojiのことを聞いたことがないだろう。

しかし、ランシングでは、ボジとその家族は不動産管理と開発界でよく知られています。 彼らはまた、州の共和党指導部とそれらをサポートする政治行動委員会への主要な政治的プレーヤーとドナーです。

ボジと彼の家族の会社、ボジグループは、ミシガン州上院がファーナムビルの長年の家を離れ、ボジグループが所有する新しい建物、キャピトルビューに一ブロック離れて移動することを決めたときに三年前に始まったキャピトルシティでまだくすぶっている政治的大混乱の中心にいた。 短い動きは納税者$134百万の原価計算を巻くことができます。

当初、上院の指導者は、キャピトルビューの建物の7階をリースするために、ボジの平方フィート当たり16.75ドルの最低入札価格を支払うことに合意した。 しかし、元多数派リーダーのランディ-リチャードヴィル（R-Monroe）がBojiとのリースに署名した直後に、契約は変更されました。 代わりにリーススペースの、リチャードビルはspace41百万のためのスペースの七階を購入する新しい契約を打ちました。

ミシガン戦略基金は、購入価格を支払い、7つのフロアを改修するために7000万ドルの非課税債を発行し、上院にリースした。 上院事業局によると、32年間の債務返済が予想されるため、値札はhit134百万に達する可能性があります。 州は1978年にファーナム・ビルディングのために300万ドルを支払った。

Bojiグループはまた、五年間にわたって管理手数料で500,000ドル以上を収集します。 この取引は、民主党や他の人々の間で火の嵐に触れました。

Lansingの評価員William Fowlerは、2005年にオープンしたCapitol Viewの建物は1200万ドルで評価されたと述べた。 彼は、状態が支払ったと述べた”同等の使用とユーティリティのダウンタウンを販売しているものよりも三倍大きい。”

この売却は、ボジ家から共和党の政治家とその政治行動委員会への何年もの大規模な政治献金の歴史に反していた。 最近の政治的サイクルのBojisた$27,000元多数のリーダーのマイク-ビショップ、衆議院議員;$32,700る低炭素型浄化槽を導入すRick Snyder;$35,000-弁護士一般法案Schuette;$61,000の上院共和党のキャンペーン委員会委員(2005年);$70,000のミシガン州共和党;$28,000、共和党のキャンペーン委員会会も1,000ドルをRichardvilleのリーダーシップPAC. さらに、彼らはDecider PACに5年間の無料オフィススペースを与え、72,000ドルを2014年の共和党上院リーダーシップキャンペーンに寄付しました。

論争の的となった売却の前には、ボジに利益をもたらした上院との別の取引があった。 彼が多数派の指導者であった間、ビショップ（R-ロチェスター）は、ボジ家のクラウン不動産の宝石、ランシングのダウンタウンのランドマークである23階建てのボジタワーの上院の聴聞室とオフィスのためのスペースのリースを交渉した。 市内で最も高い建物であるBoji Towerは、国会議事堂の正面玄関からすぐのブロックに位置しています。

契約が発表された後、民主党はSchuetteにすべての政府手続きが守られているかどうかを調査するよう求めたが、彼はこの問題を追求することを拒否した。

民主党は、ボジが入札者に税金を返済しているかどうかを尋ねるアンケートに答えなかったため、入札プロセスから失格になったはずだと述べた。 民主党のブランドン-ディロン党首が率いる民主党は、記者会見で、日銀が1.8万ドルの州および連邦税の先取特権を1979年まで持っていたことを示す記録を作成した。

その金額の大部分はそれ以来支払われていたが、ボジ入札が提出されたとき、キャピトルビュービルを含む65,000ドルの先取特権はまだ財産にあった。

国務省の広報担当者であるCaleb Buhs氏は、Lansing State Journalに、議会は行政府と同じ購買規則に拘束されていないと語った。 法律では何も州との契約から税の先取特権を持つベンダーを防ぐことはできません、と彼は言った。

立法府を離れて以来、リチャードビルはボジ会社のコンサルタントとして働いてきたが、彼はどんなquid-pro-quoも否定している。 “私は彼らのために働いていません。 私は関連会社のためにいくつかの仕事をしています”と彼はLansing State Journalに語った。

上院議員は1月に豪華な新しいオフィスに移動しました。 11階建てのファーナムビルは、一方で、販売のためにアップしています。