Für diejenigen, die die vorgeschlagene Sanierung des Stadtzentrums von Royal Oak verfolgen, gibt es eine warnende Geschichte über ein ähnliches Projekt, das letztes Jahr in Warren verschrottet wurde. Der Entwickler im Zentrum des Warren-Vorschlags, der aus den Schienen ging, ist Ron Boji, Präsident der Boji Group in Lansing — die gleiche Firma hinter dem Royal Oak Plan.
Boji, zusammen mit Surnow Co. in Birmingham, ist ein Partner in der Central Park Development Group, das Unternehmen von Royal Oak City Beamten ausgewählt, ohne ein öffentliches Angebot, ein alterndes Stadtzentrum neu zu erfinden. Die Ähnlichkeiten in Bojis Vorschlägen, die in Warren abgelehnt wurden, und denen, die in Royal Oak akzeptiert wurden, sind unheimlich auffällig.
In dem Plan, den Royal Oak Anfang 2016 bekannt gab, sollte die Central Park Development Group ein siebenstöckiges, 190.000 Quadratmeter großes Bürogebäude für 700 Arbeiter auf einem städtischen Parkplatz in der Nähe der Main Street errichten. Die Stadt würde den Parkplatz gegen den Besitz von bis zu 30.000 Quadratmetern Bürofläche eintauschen, um ein neues Rathaus unterzubringen. Beamte der Stadt legten einen Wert von 900.000 US-Dollar auf den Parkplatz, den die Stadt später für 1 US-Dollar an den Central Park verkaufen würde.
Ebenfalls Teil des Projekts war ein sechsstöckiges Parkhaus mit 565 Stellplätzen auf einem anderen städtischen Grundstück nördlich des neuen Bürogebäudes. Eine neue Polizeistation würde neben dem Gebäude des 44. Bezirksgerichts und neben dem Royal Oak Farmers Market errichtet.
Das heutige Rathaus, das 1952 eröffnet wurde und die Polizeistation beherbergt, würde für die Schaffung eines zentralen Parks vor dem Bürogebäude dem Erdboden gleichgemacht. Unter dem ursprünglichen Deal, Die Stadt würde den Park besitzen, der zweistöckige Rathausraum, die Polizeistation, und das Parkdeck.
Royal Oak und Central Park sollten den Preis von 100 Millionen Dollar fast gleichmäßig aufteilen, wobei die Stadt Anleihen verkaufte, um ihren Anteil zu bezahlen.
Ungefähr zur gleichen Zeit, als Pläne in Royal Oak Gestalt annahmen, arbeitete Boji mit Warren-Beamten an einem $ 39.6-Millionen-Entwicklung, die, am Anfang, ein Herzstück Fünf-Sterne-Hotel enthalten, ein vierstöckiges Parkhaus, ein Bankettsaal, Geschäfte, und ein gehobener Nachtclub. Die Entwicklung sollte auf einem freien gebaut werden, stadteigenes Grundstück gegenüber der Van Dyke Avenue vom General Motors Technical Center.
Warrens Bürgermeister Jim Fouts und andere Stadtbeamte waren anfangs von Bojis Vorschlag beeindruckt. Fouts sagte, Warren sei bereit, einen Steueranreiz für gewerbliche Einrichtungen anzubieten, der der Boji-Gruppe über 12 Jahre hinweg zwischen 5 und 6 Millionen US-Dollar an Steuern gespart hätte.
Im Mai 2016 sagte Fouts jedoch, er sei besorgt, als die Boji-Gruppe der Stadt einen überarbeiteten Vorschlag mit neuen finanziellen Forderungen vorlegte. Anstelle eines Fünf-Sterne-Hotels wurde die Anlage herabgestuft, mit weniger und kleineren Zimmern. Die Parkstruktur sollte beseitigt werden, es sei denn, die Stadt übernahm die Kosten für den Bau.
Fouts sagte, Boji wolle Warren 7 Millionen Dollar aus dem Verkauf von Anleihen leihen, um das Projekt zu finanzieren. Boji bat auch um 2,5 Millionen US-Dollar von der Warren Downtown Development Authority, um den Infrastrukturbedarf zu decken, zusammen mit dem Verzicht auf 500.000 US-Dollar an Bauaufsichtsgebühren.
Für das sechs Hektar große Gelände, von dem Fouts sagte, es sei 1,8 Millionen US-Dollar wert, schlug Boji einen 100-jährigen Mietvertrag für 10.000 US-Dollar pro Jahr vor, ein Vorschlag, den der Bürgermeister als „geradezu lächerlich“ bezeichnete.“ Bald darauf töteten Fouts und die Warren Development Authority das Projekt.
John Truscott, Sprecher der Boji-Gruppe, sagt, Warren habe das Projekt nicht gewollt. „In der 11. Stunde entschied der Bürgermeister, dass er es nicht wollte“, sagt er. Boji lehnte es ab, interviewt zu werden.
Schneller Vorlauf fast ein Jahr nach Royal Oak, wo die zuvor angekündigten Pläne für die Entwicklung des neuen Stadtzentrums wesentliche Änderungen erfahren haben. Die Entwicklung wäre keine öffentlich-private Partnerschaft mehr. Das neue Rathaus würde nicht die ersten beiden Stockwerke des neuen Büroturms belegen. Stattdessen würde ein Restaurant mit einer Alkohollizenz und Einzelhandelsgeschäften den ersten Stock mit anderen Einzelhandelsgeschäften teilen.
Im Gegenzug würde Bojis Central Park Development Group allein das Bürogebäude besitzen, das jetzt von 190.000 Quadratmetern auf 138.000 Quadratmeter reduziert wurde, und die Stadt wäre für den Bau eines neuen Rathauses und den Bau des Parkdecks, einer neuen Polizeistation und des Parks verantwortlich.
Die 565 Stellplätze im neuen Parkdeck in der ursprünglichen Vereinbarung wurden auf 492 Stellplätze reduziert. Dreihundert dieser Räume sind für das Bürogebäude reserviert.
Darüber hinaus stimmten die Stadtbeamten zu, Central Park Development 5,5 Millionen US-Dollar in bar zu geben, um den Entwicklern zu helfen, ein Baudarlehen von der Flagstar Bank in Troy zu erhalten.
Im Rahmen des Deals würde Central Park Development 8,5 Millionen Dollar seines Geldes auf ein Treuhandkonto legen, zusammen mit den 5,5 Millionen Dollar von den Steuerzahlern der Stadt, die als Lückenfinanzierung für das Gebäude dienen würden. Das Geld der Stadt stellt die Lücke zwischen den aktuellen Marktpreisen und den Baukosten für das Gebäude dar, so die rechtlichen Papiere des Central Park.
Darüber hinaus würde der Parkplatz im Wert von 900.000 US-Dollar für 1 US-Dollar an den Entwickler verkauft. Die Stadtkommission von Royal Oak genehmigte die neuen Bedingungen am 26. Juni mit 5: 2 Stimmen.
David Gillam, Royal Oak’s City Attorney, sagt nach vielen Diskussionen und mit Input von seinem Projektmanager, Stadtbeamte beschlossen, sich von der Verlagerung seiner Operationen in das neue Gebäude zu entscheiden.
„Mit Hilfe eines externen Rechtsberaters entschied die Stadtkommission, dass diese Art von Struktur auf lange Sicht nicht im besten Interesse der Stadt sein würde“, sagt Gillam. „Die Entscheidung wurde getroffen, dass die Stadt die Kontrolle über den Bau ihrer eigenen Einrichtungen übernimmt.“
Die Vision eines neuen Stadtzentrums, das um einen zentralen Park herum gebaut wurde, kam von Jeffery Surnow, der Surnow Co. betrieb., eine Entwicklungs- und Gewerbeimmobilienverwaltungsgesellschaft in Birmingham.
Tragischerweise wurde Surnow 2015 auf seinem Fahrrad im Urlaub in Hawaii getroffen und getötet. Seine Söhne Sam und Max führen das Unternehmen. Um ihr Projekt in Royal Oak zu stärken, brachten sie Boji mit, um die Bemühungen zu leiten.
Als im Frühjahr 2016 Details für die überarbeitete Vereinbarung mit Central Park Development veröffentlicht wurden, weinten 11 Unternehmen und Immobilienbesitzer in der Innenstadt — von denen die meisten Geschäfte und Restaurants entlang der Main Street besitzen, die bis zu den Parkplätzen an der Oberfläche reichen — Foul und bildeten eine Widerstandskoalition und beauftragten eine Anwaltskanzlei, sich gegen die Stadt zu wehren.
Die Eigentümer und Vermieter sagen, dass sie den Verlust der drei städtischen Flächenparkplätze hinter ihren Geschäften in einer Innenstadt, die bereits von chronischer Parkplatznot geplagt ist, nicht überleben können. Sie behaupten, die Stadt habe mit dem Bauträger Vereinbarungen getroffen, ohne professionelle Planer zu konsultieren, um zunächst festzustellen, welche Auswirkungen der Verlust der Grundstücke und die veränderten Verkehrsmuster in ihrem Gebiet haben würden.
Ebenfalls gefährdet ist der historische Royal Oak Farmers Market, auf dem fast die Hälfte der von Verkäufern und Kunden genutzten Parkplätze weggenommen würde, um Platz für das neue Rathaus und die neue Polizeistation zu schaffen.
Shepherd Spencer, Besitzer der Little Tree Sushi Bar und des Dixie Moon Saloon entlang der Main Street, südlich der 11 Mile Road, ist seit Jahren ein fester Bestandteil der Stadt. „Als die Stadt uns den von ihnen genehmigten Lageplan mit drei herausgenommenen Parkplätzen zeigte, sagten wir:“Oh mein Gott, das wird alle unsere Geschäfte in dem Jahr zerstören 18 Monate oder noch länger, dass sie im Bau sein werden „, sagt er.
Als ein Grundstück auf der Westseite des Main geschlossen und an einen privaten Entwickler, Etkin Equities Inc., verkauft wurde. in Southfield, für den Bau eines Bürogebäudes im vergangenen Jahr, die Auswirkungen auf seine beiden Restaurants war fast sofort, sagt er.
„Little Tree Sushi Bar gibt es seit fast 20 Jahren und es ist so konsequent. Meine Frau und ich können die Jahreszeit an jeder Veränderung des Umsatzes erkennen, so konstant war es im Laufe der Jahre „, sagt Spencer. „Es schwankte vielleicht $ 100 bis $ 200 bis $ 300 in einer bestimmten Woche. Jetzt schlagen sie plötzlich diesen Parkplatz für dieses Gebäude aus und wir sind 9 bis 11 Prozent Rabatt (von unserem wöchentlichen Umsatz).“
Jean Chamberlain, eine 50-jährige Bewohnerin von Royal Oak, die sieben Jahre lang Geschäftsführerin der Handelskammer von Royal Oak war, sagt, sie finde viele Vorschläge für die Entwicklung des Stadtzentrums beunruhigend.
„Ich bin besorgt über den No-Bid-Vertrag (mit Central Park Development), den $ 1-Verkauf des Parkplatzes und den Verlust von Parkplätzen, wenn wir nicht genug Parkplätze haben“, sagt Chamberlain. „Wir haben ein Kino in der Innenstadt, das nicht genug Parkplätze hat, also gehen sie (Kunden und Mitarbeiter) über die Straße und parken in der Bibliothek.“
Chamberlain sagt, sie sei besonders besorgt über den Verlust von Flächenparkplätzen, die von Kunden und Verkäufern des Royal Oak Farmers Market genutzt werden. Sie sagt, dass Marktkäufer einen bestimmten Rhythmus haben, der enge Parkplätze erfordert.
„Die Kunden parken, sie kommen herein und kaufen, sie gehen zurück zu ihren Autos und entladen und kommen wieder für die Wassermelone oder die Dutzend Ähren, die sie nicht auf ihrer ersten oder zweiten Reise zu ihren Autos tragen konnten“, sagt sie. „Sie werden nicht Blocks entfernt oder in einer Struktur parken und hin und her zum Markt gehen.“
Eine Parkstudie, die Anfang 2015 von Rich and Associates in Southfield durchgeführt und von der Boji Group in Auftrag gegeben wurde, ergab, dass das Parken für das City Center-Projekt für die Entwicklung unzureichend wäre. Laut Rich würde eine Garage mit 600 Stellplätzen zur Unterstützung des ursprünglichen Bürogebäudes nicht ausreichen, um den Verlust der Flächen zu kompensieren. Der Bericht schlug vor, dem Parkdeck eine weitere Ebene hinzuzufügen, um die Anzahl der Parkplätze auf 690 zu erhöhen.
Der Richter wird einen langen, harten Blick darauf werfen, ob sie das gesetzliche Recht haben, die Entscheidung der Stadt anzufechten, was mit einem öffentlichen Oberflächenparkplatz zu tun ist.
– David Gillam
Die Parkstudie, die Beamte von Royal Oak bestritten hatten, wurde während der Entdeckungsphase der Klage in den Vordergrund gerückt. Gebeten zu antworten, Gillam sagt, dass ein neuer Bericht, den die Stadt jetzt in Auftrag gegeben hat, zeigt, dass es mit zwei zusätzlichen Decks ausreichende Parkplätze geben wird. „Tagsüber wird es genügend Parkplätze geben, um die Büronutzer unterzubringen, und nachts wird es genügend Parkplätze geben“, sagt Gillam.
Oakland County Executive L. Brooks Patterson sagt, nachdem er mit Geschäftsleuten in Royal Oak über das Projekt gesprochen hat, hat er Vorbehalte. „Es war ein No-Bid-Vertrag, und das wirft alle Arten von roten Fahnen für uns in der Regierung“, sagt Patterson. „Sie haben den Parkplatz für 1 US-Dollar an Boji verkauft, und der Marktwert dieser Immobilie liegt jetzt wahrscheinlich bei 2 bis 3 Millionen US-Dollar. Sie können einfach kein öffentliches Land nehmen und es für 1 US-Dollar an einen privaten Investor verkaufen. In einem No-Bid-Szenario besteht es den Geruchstest einfach nicht.“
Aus Klagen, die vor dem Oakland County Circuit Court eingereicht wurden, zeigten Anwälte von Jaffe Raitt Heuer und Weiss in Southfield, die die Eigentümer der Innenstadt vertreten, dass die Stadt sich verpflichtet hat, 5,5 Millionen US-Dollar in bar zu investieren, um Boji beim Bau seines Bürogebäudes zu helfen, zusätzlich zum Verkauf des Landes an den Entwickler für 1 US-Dollar. Darüber hinaus verpflichtet sich die Stadt 55 bis 73 Millionen US-Dollar an Anleiheemissionen, um das neue Rathaus, eine Polizeistation und den Park zu bezahlen.
Jaffe Raitts Team behauptet, der Deal sei illegal. Sie behaupten weiter, dass die Stadtbeamten die etablierten Praktiken und Prozesse nicht befolgt hätten, als sie der Central Park Development eine Sondernutzungsgenehmigung für den Bau des Bürogebäudes mit dem Restaurant im ersten Stock erteilten.
Richterin Cheryl Matthews wies im August eine der beiden Klagen ab, nachdem Anwälte für Central Park Development den Fall strittig gemacht hatten, indem sie die Sondernutzungsgenehmigungen zurückzogen, die im Mittelpunkt dieses Rechtsstreits standen. Das rechtliche Manöver ermöglichte es den Entwicklern, in vollständiger Zusammenarbeit mit der Stadt ihre Schritte zurückzuverfolgen und mit dem Abschluss einer neuen Vereinbarung zu beginnen, die keine speziellen Nutzungsgenehmigungen enthielt.
Die 5,5 Millionen US-Dollar, die in ein privates Bürogebäude fließen, stehen weiterhin im Mittelpunkt der verbleibenden Klage.
Ethan R. Holtz, ein Partner von Jaffe Raitt, sagt, dass Stadtbeamte vor der Einreichung der Klage wiederholt sagten, das Geld sei eine Investition. Eine solche Verwendung von Steuergeldern wäre illegal, argumentiert er. „Es gibt ein spezifisches staatliches Gesetz, das festlegt, wie und in welcher Eigenschaft Gemeinden das Geld der Steuerzahler investieren können, und es sagt nicht, dass Sie es in einen privaten spekulativen Immobiliendeal stecken können“, sagt er.
Gillam sagt, dass Holtz ‚Behauptung angesichts der Anreize, die ähnliche Gemeinden im ganzen Staat bieten, um die Entwicklung zu fördern, hohl klingt. „Die 5,5 Millionen Dollar gehen nicht an den Entwickler, sondern auf ein Treuhandkonto, um den Bau des Bürogebäudes zu finanzieren“, sagt er. „Anreize gibt es in verschiedenen Formen, und dies ist nur eine weitere Form oder Form eines Anreizes, um eine Entwicklung zu erreichen, die die Stadtkommission auf lange Sicht als sehr positiv für die Stadt eingestuft hat.“
Diese Geldzufuhr für das Projekt steht jedoch im Gegensatz zu dem anderen neuen Bürogebäude der Klasse A in der Innenstadt, das sich im Bau befindet — das, von dem Spencer sagt, dass es sich auf seine Little Tree Sushi Bar und seinen Dixie Moon Saloon auswirkt. Das 74.000 Quadratmeter große, vierstöckige Gebäude, in dem private Büronutzer wohnen und das als Hauptsitz für Etf-Aktien dient, wird ohne Bargeld von der Stadt errichtet.
Wie das Central Park Building stellte die Stadt einen Parkplatz zur Verfügung, den sie als Anreiz besaß. Die Stadt verkaufte den Parkplatz für 1 Million US-Dollar an die angegliederte Downtown Development Authority. Die DDA verkaufte es dann für 1 US-Dollar an Etkin.
“ Das Etkin-Los für 1 US-Dollar ist nur ein weiteres Beispiel dafür, wie ein Anreiz funktioniert „, sagt Gillam. „Die 1 Million Dollar, die die Stadt der DDA gab, wären auf dem Papier. Das Etkin-Gebäude befindet sich im DDA-Bezirk, daher war es wahrscheinlich so strukturiert, dass alle zukünftigen Steuereinnahmen aus dem Etkin-Gebäude an die DDA und nicht direkt an die Stadt gehen.“
Laut einem Austausch von E-Mails zwischen einem Anwalt der Stadt und einem Anwalt der Boji-Gruppe war der Barbeitrag der Gemeinde in Höhe von 5,5 Millionen US-Dollar an Boji ein heikles Thema, das einer weiteren Erklärung bedurfte. Im Mai, Brandy L. Mathie, ein externer Anwalt, der die Stadt vertritt, bat John N. Hindo, einen Partner von Mekani, Orow, Mekani, Shallal und Hindo in Birmingham, der Boji vertritt, um Informationen, um den Geldbeitrag an die Stadtkommission zu erklären.
„Es geht darum, der Kommission zu helfen, die Investition öffentlicher Gelder (in Bojis Deal) im Lichte des Etkin-Projekts zu erklären, das ohne Barinvestitionen abläuft und eine Auslastung von 100 Prozent erreicht, ohne aus dem Boden zu kommen“, schrieb Mathie. „Es geht darum, sie (wieder) mit (ihrer) Geldinvestition vertraut zu machen, angesichts der neuen Realität, dass Etkins Gebäude ohne sie auskommt.“
Mathie, ein Anwalt von Kerr Russell in Detroit, sagte weiter, es gehe darum, „die (Kommission) dazu zu bringen, darüber nachzudenken, wie sie auf den Quarterback am Montagmorgen reagieren könnten, der vorschlägt, dass die Gewinne des Entwicklers aufgepolstert wurden, anstatt (des Geldes) eine finanzielle Lücke zu schließen.“
In einer anderen E-Mail vom Aug. 11, sagte Mathie einem anderen Anwalt, er solle eine Referenz der $ 5 fallen lassen.5 millionen als Darlehen in einem Dokument, das er für die Stadtkommission vorbereitet hatte.
„Die Stadt hat keine gesetzliche oder verfassungsmäßige Befugnis, einem privaten Unternehmen ein Darlehen zu gewähren“, schrieb sie. „Jeder Vorschlag, dass die Steuerzahlungen (oder Gap-Zahlungen) inure aus einer Schuldverschreibung ist im Gegensatz zu der gesamten Verteidigung der Stadt und (Central Park Development) haben in den bestehenden Rechtsstreitigkeiten montiert.“
Die Klage der Unternehmensgruppe behauptet auch, dass die Stadt nicht in der Lage sein wird, Anleihen in Höhe von bis zu 73 Millionen US-Dollar zu verkaufen, um ihren Anteil am Projekt zu finanzieren, da Royal Oak seine in der Stadtrechnung festgelegten Kreditlimits bereits überschritten hat.
​Holtz sagt ein $126 Millionen Health Care / Bond-Angebot der Stadt abgeschlossen Anfang dieses Jahres schob Royal Oak über seine Charter-mandatierten Kreditlimit.
Gillam sagt jedoch, dass die Bindungsbehörde der Stadt über die Mandate der Charta hinausgehen kann. Er sagt, Royal Oak kann dieses Geld nach einem staatlichen Gesetz sammeln, von dem er sagt, dass es expansivere Bindungsregeln vorsieht. Anstatt sich auf die Kreditaufnahme von bis zu 5 Prozent seines staatlich ausgeglichenen Wertes von etwa 2,8 Milliarden US-Dollar zu beschränken, was 169 Millionen US-Dollar entsprechen würde, sagt er, dass das von ihm zitierte staatliche Gesetz eine Anleiheverschuldung von 10 Prozent seines staatlich ausgeglichenen Wertes oder etwa 280 Millionen US—Dollar zulassen würde – mehr als genug Polster, um die Anleihen abzudecken.
Gillam sagt, dass die Position der Unternehmensgruppe auf lange Sicht gegen ihre besten Interessen ist. „Der Richter wird einen langen, harten Blick darauf werfen, ob er das Recht hat, die Entscheidung der Stadt anzufechten, was mit einem öffentlichen Parkplatz zu tun ist“, sagt Gillam. „Dies sind Grundstückseigentümer und Unternehmer, die zum größten Teil an einen öffentlichen Parkplatz angrenzen. Sie haben kein größeres rechtliches Interesse an diesem Parkplatz als jeder andere, der ein Geschäft in der Innenstadt hat, oder jeder andere, der Eigentum oder ein Geschäft in der Stadt besitzt.“Dennoch scheint die Stadt jetzt ihre Wette abzusichern und hat den Kurs geändert, wie sie mit der Anleihenfinanzierung umgehen wird, so die jüngste Entwicklungsvereinbarung, die Ende September mit Central Park Development getroffen wurde.
Die Royal Oak Downtown Development Authority wird nun einspringen und die Hälfte der Anleiheemission übernehmen.
Die Behörde, die neben der Stadt über eigene Bindungskapazitäten verfügt, wird Anleihen ausgeben, um das Parkhaus und den Park zu bezahlen, während die Stadt für die Anleihen für den Bau eines neuen Rathauses und einer Polizeistation verantwortlich ist.
„Sie (Stadtbeamte) sind besorgt, dass, wenn wir richtig liegen, die Stadt nicht in der Lage sein wird, die Anleihe zur Bezahlung des Parks und der Parkstruktur auszugeben“, sagt Holtz. „Wenn sich herausstellt, dass wir Recht haben (bezüglich der Stadtgrenze), wird Royal Oak ein neues Bürogebäude, den Park und ein Parkhaus bekommen — alles, was Boji will — aber das Rathaus und die Polizeistation, was der angegebene Grund für die Entwicklung war an erster Stelle — na ja, nicht so sehr.“
Holtz warnt auch davor, dass die Barinvestition der Stadt in Höhe von 5,5 Millionen US-Dollar eine Einschränkung darstellt. Es wäre den Schulden von Central Park Development gegenüber der Flagstar Bank untergeordnet und könnte im Falle einer Zwangsvollstreckung oder eines anderen Scheiterns ausgelöscht werden.
„Wenn Sie einen Schritt zurücktreten und sich diesen Deal ansehen, ist es ziemlich offensichtlich, dass Boji keine 14 Millionen Dollar hat, um einen Baukredit von der Flagstar Bank für das Projekt zu bekommen, also bringt er die Stadt dazu, 5,5 Millionen Dollar in bar zu bekommen, um ihm zu helfen“, sagt Holtz. „Außerdem verlangt die Stadt das Geld nicht zurück und sagt, dass es von zukünftigen Grundsteuern zurückkommen wird. Aber sie würden Grundsteuern bekommen, ohne in Bojis Deal zu investieren. Es macht keinen Sinn.“
Während sich der Fall durch das Oakland County Circuit Court schlängelt, könnten sich die Dinge ändern, da der Bürgermeister und drei Sitze der Stadtkommission Anfang November zur Wiederwahl stehen. „Sie könnten eine ganz neue Mehrheit haben (in der siebenköpfigen Kommission, zu der auch der Bürgermeister gehört)“, sagt Holtz. „Das könnte die Dinge drastisch ändern und dies an das Zeichenbrett zurücksenden, damit es richtig gemacht wird.“
Politische Verbindungen
Wie die Boji-Gruppe den Senat von Michigan überzeugte, ein Bürogebäude in der Innenstadt von Lansing zu erwerben, das „dreimal“ höher war als vergleichbare Flächen.
Von Norm Sinclair
Die meisten Einwohner von Royal Oak haben wahrscheinlich noch nie von Entwickler Ron Boji gehört, bis er letztes Jahr ausgewählt wurde, um die Umgestaltung ihres Stadtzentrums in der Innenstadt zu leiten, das größte Sanierungsprojekt in der Stadtgeschichte.
In Lansing sind Boji und seine Familie jedoch in Kreisen der Immobilienverwaltung und -entwicklung bekannt. Sie sind auch wichtige politische Akteure und Spender der republikanischen Führung des Staates und der politischen Aktionskomitees, die sie unterstützen.
Boji und sein Familienunternehmen, die Boji Group, standen im Zentrum eines immer noch schwelenden politischen Strudels in der Hauptstadt, der vor drei Jahren begann, als der Senat von Michigan beschloss, sein langjähriges Zuhause im Farnum Building zu verlassen und einen Block entfernt in ein neueres Gebäude, Capitol View, zu ziehen, das der Boji Group gehört. Der kurze Umzug könnte die Steuerzahler 134 Millionen Dollar kosten.
Zunächst einigten sich die Senatsführer darauf, Bojis niedrigsten Gebotspreis von 16,75 USD pro Quadratfuß zu zahlen, um sieben Stockwerke des Capitol View-Gebäudes zu mieten. Aber kurz nachdem der ehemalige Mehrheitsführer Randy Richardville (R-Monroe) einen Mietvertrag mit Boji unterzeichnet hatte, änderte sich der Deal. Anstatt Flächen zu mieten, schloss Richardville eine neue Vereinbarung, um die sieben Stockwerke für 41 Millionen US-Dollar zu kaufen.
Der Michigan Strategic Fund gab steuerbefreite Anleihen in Höhe von 70 Millionen US-Dollar aus, um den Kaufpreis zu zahlen und die sieben Stockwerke zu renovieren, bevor er sie an den Senat zurückvermietete. Bei einem geplanten Schuldendienst über 32 Jahre könnte der Preis laut dem Senate Business Office 134 Millionen US-Dollar erreichen. Der Staat zahlte 1978 3 Millionen Dollar für das Farnum-Gebäude.
Die Boji Group wird über einen Zeitraum von fünf Jahren Verwaltungsgebühren in Höhe von mehr als 500.000 US-Dollar erheben. Der Deal löste einen Feuersturm unter Demokraten und anderen aus.
Lansing Assessor William Fowler sagte, das Capitol View Building, das 2005 eröffnet wurde, wurde mit 12 Millionen Dollar bewertet — eine Zahl, die näher an seinem Wert lag. Er sagte, der Staat habe „dreimal mehr bezahlt als alles, was in der Innenstadt von vergleichbarer Nutzung und Nützlichkeit verkauft wurde.“
Der Verkauf erfolgte gegen eine jahrelange Geschichte großer politischer Spenden der Familie Boji an republikanische Politiker und ihre politischen Aktionskomitees. In den letzten politischen Zyklen gaben die Bojis $ 27.000 an den ehemaligen Mehrheitsführer Mike Bishop, jetzt ein Kongressabgeordneter; $ 32.700 an Gouverneur Rick Snyder; $ 35.000 an Generalstaatsanwalt Bill Schuette; $ 61.000 an das republikanische Wahlkampfkomitee des Senats (seit 2005); $ 70.000 an die Michigan Republican Party; $ 28.000 an das Republikanische Wahlkampfkomitee des Hauses; und $ 1.000 an Richardvilles Leadership PAC. Darüber hinaus gaben sie dem Decider PAC, einem Spender von 72.000 US-Dollar für die republikanische Senatsführungskampagne im Jahr 2014, fünf Jahre kostenlose Büroräume.
Dem umstrittenen Verkauf ging ein weiterer Deal mit dem Senat voraus, von dem Boji profitierte. Während seiner Zeit als Mehrheitsführer verhandelte Bishop (R-Rochester) einen Mietvertrag für einen Sitzungssaal des Senats und Büros im Crown Real Estate Jewel der Familie Boji, dem 23-stöckigen Boji Tower, einem Wahrzeichen der Innenstadt von Lansing. Das höchste Gebäude der Stadt, der Boji Tower, befindet sich nur einen kurzen Block von der Eingangstür des Kapitols entfernt.
Nach der Bekanntgabe des Deals forderten die Demokraten Schuette auf, zu untersuchen, ob alle Regierungsverfahren befolgt worden waren, aber er lehnte es ab, die Angelegenheit weiter zu verfolgen.
Demokraten sagten, Boji hätte vom Bieterverfahren disqualifiziert werden sollen, weil er einen Fragebogen, in dem die Bieter gefragt wurden, ob sie Steuern schuldeten, nicht beantwortet habe. Angeführt von Parteichef Brandon Dillon produzierten die Demokraten auf einer Pressekonferenz Aufzeichnungen, die zeigten, dass die Bojis 1,8 Millionen Dollar an ausstehenden staatlichen und bundesstaatlichen Steuerpfandrechten aus dem Jahr 1979 hatten.
Obwohl der größte Teil dieses Betrags seitdem gezahlt worden war, befanden sich bei Einreichung des Boji-Angebots immer noch Pfandrechte in Höhe von 65.000 USD auf Grundstücken, einschließlich des Capitol View Building.
Caleb Buhs, ein Sprecher des State Department of Technology, Management and Budget, sagte dem Lansing State Journal, dass die Legislative nicht an die gleichen Einkaufsregeln gebunden sei wie die Exekutive. Nichts im Gesetz hindert einen Verkäufer mit einem Steuerpfandrecht daran, einen Vertrag mit dem Staat abzuschließen, sagte er.
Seit seinem Ausscheiden aus der Legislative hat Richardville als Berater für eine Boji-Firma gearbeitet, bestreitet jedoch jegliche Gegenleistung. „Ich arbeite nicht für sie. Ich arbeite für ein verwandtes Unternehmen „, sagte er dem Lansing State Journal.
Senatoren zogen im Januar in ihre plüschigen neuen Büros. Das 11-stöckige Farnum-Gebäude steht zum Verkauf.